Jste majitelem nemovitosti, kterou nepotřebujete k vlastnímu bydlení a ta by neměla dlouho zůstat prázdná zejména u domu, když se o něj pravidelně nestaráte a chybí pravidelná údržba, velmi rychle chátrá a ztrácí hodnotu.
Pomůžu vám spočítat výnos z pronájmu i aktuální tržní cenu nemovitosti, abyste se mohli rozhodnout, co se vám víc vyplatí právě ve vašem případě.
Jak si rychle srovnat výhody a nevýhody prodeje a pronájmu, abyste zjistili, co bude pro vás a vaši prázdnou nemovitost nejlepší? Ať chceme nebo ne, v každém našem rozhodnutí sehrají určitou roli emoce. U nemovitostí to platí dvojnásob. Chceme si uchovat památku na babičku, je nám líto prodat byt, kde jsme vychovali děti…. Je to lidské a je to úplně v pořádku.
Ovšem každému rozhodnutí by měla předcházet taky racionální úvaha, tedy propočet zisků a nákladů. Nejen finančních, ale taky časových.
Třeba starosti s nájemníky vám vezmou víc volných večerů, než si možná dokážete dopředu představit. V každém případě si sežeňte co nejpřesnější odhad možných zisků – a to platí pro zisk z prodeje i výnos z pronájmu.
Co se vyplatí s jednou nemovitostí, nemusí platit u druhé. Byt 2+kk v Ostravě, Opavě nebo Frýdku, to je úplně jiný příběh než rodinný dům na Bruntálsku. Do výpočtu zásadně vstupují i další faktory. Výnos z pronájmu bude úplně jiný, pokud ještě splácíte hypoteční úvěr. Zisk z prodeje zase může významně kolísat podle toho, jak rostou a klesají ceny nemovitostí.
vám přinese okamžitou hotovost, kterou můžete využít pro další vaše investice, včetně koupě jiného bydlení. Naopak výnos z pronájmu má spíš podobu dlouhodobé měsíční renty. Prodej je ideální řešení v případě, že jste třeba zdědili spoluvlastnický podíl společně se sourozenci. Zisk z prodeje si rozdělíte a nemáte žádné dlouhodobé vzájemné závazky, které by mohly způsobovat případné rozepře.
Náklady na prodej jsou zanedbatelné a můžete k němu přistoupit okamžitě.
Prodej trvá v průměru tři měsíce u bytů, půl roku nebo i déle u rodinných domů. Pokud spěcháte na peníze, můžete si nechat vyplatit předem, ale počítejte s mnohem nižší cenou. Rekonstrukce se před prodejem nevyplatí, maximálně drobné opravy, protože si noví majitelé chtějí raději vše upravit podle svého.
Naopak u pronájmu musíte velmi často do bytu významně investovat, abyste ho připravili pro nájemníky a dosáhli na zajímavý výnos (u pronájmů se mnohem více hraje na efekt, atraktivní kuchyňská linka nebo koupelna můžou nájemné podstatně zvednout).
I při prodeji se dá cena zvýšit, když interiér projde designérskými úpravami (podívejte se na efekt, jaký přinese homestaging viz článek příprava nemovitosti na prodej). Ale to všechno zařídí realitní kancelář v ceně provize, která nejčastěji odpovídá 5 % z prodejní ceny.
Na začátku vašich úvah o prodeji nemovitosti nepochybně stojí otázka: Za kolik se byt nebo dům prodá? Jaká je jeho aktuální tržní cena? Odhadci si účtují 5 – 15 000 Kč za ocenění nemovitosti. U nás můžete mít tuto službu zdarma při uskutečněném prodeji.
Přesto řada lidí postupuje při odhadu raději na vlastní pěst. Výsledkem pak bývá velmi zkreslená představa o ceně nemovitosti. Nejčastější metodou, jak odhadnout cenu „podomácku“, je procházení realitních serverů, jako jsou Sreality nebo reality.idnes.cz. Tam však vidíte jen ceny nabídkové, které se uvádějí v inzerátech. Skutečné prodejní ceny mohou být o dost vyšší, když je velký zájem nebo naopak mnohem nižší. To se však z internetu již nedozvíte.
Za kolik se byty a domy skutečně prodaly se eviduje v katastru nemovitostí. Do jeho statistik ale nemá veřejnost přístup. Když si objednáte online odhad od nás, sestavíme ho právě podle statistik z katastru. Navíc využíváme i cenové mapy, kde srovnáváme, za kolik se v posledních měsících prodaly podobné byty.
Podle nedávného průzkumu má v Česku až polovina lidí zkušenost s prodejem pod cenou.
Za nižší než tržní cenu prodal každý desátý, někoho takového zná v blízkém okolí nebo rodině dokonce každý druhý. Neopakujte stejnou chybu!
Prodejní cenu nemovitosti ovlivňuje nejen dispozice a lokalita, u bytů je zásadní například patro, orientace oken, rekonstrukce nebo stav bytového domu.
Když prodej zamítnete, největší výhoda spočívá zcela prozaicky v tom, že nemovitost zůstane ve vašem vlastnictví a její hodnota jistě poroste.
Nemovitosti jsou totiž v dlouhodobém horizontu velmi bezpečná investice. Teď sice hrozí ekonomická krize, která velmi pravděpodobně přinese dočasný pokles cen nemovitostí o 15 – 20 %, ale nejpozději do dvou až pěti let realitní trh určitě zase poroste.
K pronájmu jsou nejvíce vhodné malé až středně velké byty ve městech. Na trhu je největší poptávka právě po bytech 1+1 a 2+kk ve větších městech. Podle toho jsou také nastaveny jejich ceny za pronájem. Menší byt 1+1 bude mít vždy vyšší výnos za m2, než byt 3+1. Když se rozhodnete pronajmout dům musíte počítat s vyššími náklady na údržbu domu a také s tím, že nebude tak snadné (rychlé) jej pronajmout.
V každém případě je dobré mít pronajímanou nemovitost v dobré dojezdové vzdálenosti – na kontroly, případné opravy aj.
Existují 3 skupiny investičních bytů dle jejich lokality a výnosnější pak budou pronájmy spíše v menších městech – umístění je totiž u nemovitostí přirozeně to nejdůležitější a určuje i pořizovací cenu nemovitosti:
Nejmenší výnosnost do 5 % je u první skupiny bytů, neboť se jedná o drahé nemovitosti.
Výnosnost nad 5 % můžeme získat u druhé skupiny, zde hodně záleží na konkrétním místě.
Nejvyšší výnosnost až 10 % dosáhneme u levných nemovitostí ze třetí skupiny.
Výše uvedená výnosnost počítá s tím, že si na danou nemovitost vezmete i úvěr (nepočítá s dalšími poplatky za správu, energie, renovaci atd. a nepočítá také s budoucí hodnotou nemovitosti).
Blíží se pro prodej vrchol trhu, nebo už nastal? To je otázka, na kterou se špatně odpovídá. Jedno je ale jasné – zájemců o koupi nemovitostí každý den drobně ubývá. Zájem je stále konstantní o menší byty ve větších městech. Těžko soudit, do jaké míry na tom mají prsty nová pravidla ČNB pro poskytování hypoték, tržní očekávání…
V každém případě se s dilematem, zdali prodat či pronajmout obraťte ideálně na zkušeného realitního makléře, který by měl být schopný Vám konstruktivně situaci zanalyzovat a poradit.
