Každý prodej nemovitosti si žádá poměrně velké množství papírování, řešení a zařizování. To se týká obou zúčastněných stran. Prodávající nesmí zapomenout hned na několik důležitých úkolů, jejichž povinné splnění mu ukládá přímo zákon. Jejich nesplnění znamená pokutu či komplikaci celého úspěšného prodeje nemovitosti.
Omezením vlastnického práva u nemovitosti je předkupní právo. Problém nastává především ve chvíli, kdy má nemovitost více vlastníků. V takovém případě je nutné, aby byl nejdříve umožněn odkup prodávané nemovitosti přednostně.
Pokud při prodeji nemovitosti, na kterou se vztahují povinnosti ohledně předkupního práva, provedete rovnou prodej jiné osobě, může nastat situace, kdy vlastník jiného podílu požádá o zneplatnění celého prodeje nemovitosti. Takové komplikace mohou být vleklé a finančně náročné.
Mezi povinnosti prodávající patří vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy, kterou následně předá kupujícímu. V případě bytů bývá tento dokument v zásadě společný pro všechny jednotky a může být dostupný v rámci dokumentace z družstva či společenství vlastníků. Pokud jde o prodej rodinného domu, budete muset nechat přímo zpracovat nový průkaz energetické náročnosti budovy. Vyhotovení PENB ukládá § 7a Zákona č. 406/2000 Sb. Předložení PENB je povinné i v případě pronájmu bytu.
Při nesplnění povinnosti o dodání průkazu energetické náročnosti budovy hrozí sankce až 100 000 korun v případě prodeje nemovitosti od fyzické osoby. Pokud nemovitost prodává právnická osoba, může být sankce až 200 000 korun. Chyby v podobě nevyhotovení PENB si může všimnout přímo kupující a využívat tento fakt pro získání dodatečné slevy.
Dokumentace skutečného stavu stavby je klíčová především při prodeji rodinných domů či jiných samostatných staveb. Povinnost odevzdat kupujícímu tento dokument je zachycena v zákoně § 125 odst. 1 Zákona 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu. V případě poměrně nově postavených domů by neměl být problém s dodáním projektu a veškeré dokumentace, která předcházela stavební spoření. Situace může být horší u starších staveb. V takovém případě je nutné pořídit novou dokumentaci skutečného provedení stavby.
Pokud stavební dokumentaci při prodeji nemovitosti nedodáte, nehrozí za to žádná sankce ani přímý postih. Je to však jakási výhoda pro kupujícího, který má tím pádem větší prostor pro následné získávání slev z ceny nemovitosti. Stejně tak může kupující uplatnit nárok na slevu ve chvíli, kdy stav nemovitosti neodpovídá dodané dokumentaci. Pro lepší eliminaci skrytých vad a lepší krytí pro případné reklamace ze strany kupující může být vhodné vypracovat také technickou zprávu při prodeji nemovitosti. Ta sice není povinná, ale přináší mnoho výhod a určitou záruku pro obě zúčastněné strany.
Další velkou kategorií jsou revizní a kontrolní zprávy. Ty se týkají nových úprav i kontroly současného stavu, která je v některých případech povinná v pravidelných intervalech. Konkrétní seznam revizních a kontrolních zpráv závisí na technickém stavu objektu, podle zavedených druhů energií a způsobu vytápění.
Revizní a kontrolní zprávy jsou jasným důkazem o tom, v jakém stavu se nachází elektroinstalace, spalinové cesty či plynové zařízení. Díky těmto dokumentům má prodávající i kupující větší jistotu, že je vše v pořádku a v případě závady je možné bez problémů uplatit pojištění na základě. Pokud se totiž do 5 let od prodeje projeví na nemovitosti vady, které souvisí s těmito prvky, které nejsou v revizních či kontrolních zprávách, případně tyto dokumenty úplně chybí, může kupující uplatnit vadné plnění a požadovat slevu.
Doložit potvrzení o bezdlužnosti je důležité hlavně v případě, kdy kupujete byt. Toto potvrzení totiž říká, že prodávající nemá žádné dluhy vůči družstvu či společenství vlastníků a nedluží peníze za platby spojené s užíváním bytu. Tato povinnost je vázána na žádost kupující podle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku. Pokud prodávající takto neučiní, vystavuje se kupující riziku, že nesplacená dluhy přejdou na něj.
Při prodeji družstevního bytu, jehož hodnota je větší než 5 miliónů máte povinnost oznámit prodej finančnímu úřadu. Pokud tuto skutečnost neoznámíte, hrozí pokuta do výše 0,1 % z částky neoznámeného příjmu. Výše pokuty však může dosáhnout až 10 % v případě, kdy oznámení podáte až po výzvě od správce daně. Sankci 15 % z příjmu z prodeje zaplatíte v případě, kdy nereagujete ani na tuto výzvu.
Konkrétní informace shrnuje samostatný článek. Existují situace, kdy se daň platí i výjimky, kdy ji hradit nemusíte. Přiznání klasicky podáte na finančním úřadě v místě bydliště.
Protože prodáváte nemovitost, čeká vás také odhlášení od daně z nemovitosti. Tato povinnost je platná do 31. ledna následujícího roku po prodeji. Pro odhlášení neexistuje žádný speciální tiskopis, ale provádí se víceméně neformálním podáním. Běžné je odeslat dopis, kde bude uvedeno, že již nejste majitelem nemovitosti, takže nejste ani plátcem příslušné daně
